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市街化調整区域の土地を売る・買うときの注意買う前のチェック表と窓口で聞くこと

約3分で読めます　確認日：2026年10月6日

田畑の中の土地の前で、書類を手に相談する夫婦

こんな心配はありませんか

  • 相場より安い土地を見つけたが、市街化調整区域と書いてある
  • 買っても家が建てられないことがある、と聞いて不安
  • 親の土地を売りたいが、調整区域だと売れにくい？

調整区域の土地は、買った人が自由に家を建てられるとは限りません。 売る側も、買う側も、契約の前に、市の窓口で確かめるのがいちばん大事です。

相談者

安い土地を見つけたんです。調整区域って書いてありますが…。

窓口・専門家

安い理由が、調整区域だからかもしれません。買う前に、建てられるかを必ず確かめましょう。

調整区域の土地は、買っても「家が建てられない」ことがあります。 建てられるかどうかは、土地そのものではなく、だれが・何の目的で建てるかで決まる基準が多いからです。買う前に、チェック表で確認しましょう。

この記事のポイント

  • 調整区域でふつうの住宅を建てるには、原則として許可が必要で、例外の基準は市ごとに違う
  • 「親の土地を分けてもらう」ケースと「他人から買う」ケースで、結論が変わることがある
  • 契約の前に、市の窓口へ事前相談をする
  • 建物が建たなくても、農地なら農地法の手続きも要る（農地転用との関係）

調整区域ガイドは、市街化調整区域の土地・家の決まりを、国の法令と市の公式資料をもとに解説するサイトです。最終判断は、かならず市の窓口・専門家にご確認ください。

この土地に家は建てられる？かんたんチェック →

買う前のチェック表

買う前に確かめること

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印はこの端末に覚えておきます。スマホで開いて、その場で印をつけられます。

「買う人」と「持ち主」で変わる

調整区域の基準には、土地を持っている人の事情（農家かどうか・家族がいつから持っているか）で決まるものがあります。たとえば、親族の土地に家族が家を建てる場合の基準があっても、その土地を他人が買って家を建てるときには使えないことがあります（市の基準によります）。

調整区域で家を建てたい A　農林漁業の人の住まい許可がいらない扱い（29条1項2号） B　分家住宅など市・県の審査の基準（開発審査会） C　条例で指定した区域集落など（34条11号・12号） D　線引きの前から持つ土地届出をした人など（34条13号ほか） E　ほかに認められた例外開発審査会の議を経る（34条14号） どれに当たるかは、市ごとに違います
調整区域で家を建てられる主なケース（買う人の事情で当てはまるかが変わる）
土地の前で、契約の前に確認することを窓口の人から聞く相談者

売るとき（持ち主）の注意

  • 調整区域であること、建築の条件を、買う人に正しく伝える（不動産会社を通すときも）
  • 「建てられる」と言い切らず、市の窓口で聞いた内容を書面で渡せるようにする
  • 売る相手が「家を建てる人」か「農家」か「事業者」かで、買ってもらえる可能性が変わる
  • 農地を宅地などにする目的で売るときは、農地法 第5条の許可が必要（農地のまま売る場合は第3条の手続き）

市の窓口で事前に聞くこと

契約の前に聞くこと

  1. この土地（地番）は、市街化調整区域ですか？ 農地・農振の区域ですか？
  2. 私（買う人）が家を建てるために使える基準はありますか？
  3. その基準に必要な条件（家族関係・土地を持っていた時期・自己居住など）は？
  4. 許可の審査にかかる期間と、不許可のおそれはありますか？
  5. 水道・排水・道路について、市の指導はありますか？

よくある質問

不動産会社が「建てられます」と言っているので大丈夫？

根拠（どの基準で、どの書面か）を確認してください。最終的に許可を出すのは市（または県）の窓口です。

調整区域の土地は、売るのが難しい？

買う人の範囲が限られ、時間がかかることがあります。ただし、条件に合う人（農家など）に売れる場合もあります。専門の不動産会社や行政書士に相談しましょう。

許可がおりなかったらお金は戻る？

契約書の「許可を停止条件にする」「白紙解約」などの条項次第です。契約前に、書面で確認してください。

::: hint 専門家に相談するとき

調整区域の土地は、都市計画法だけでなく、農地法・建築基準法・条例などが重なります。判断に迷うときは、行政書士・建築士・宅地建物取引士・弁護士など、調整区域の経験がある専門家に相談してください。出典：都市計画法、農地法（e-Gov法令検索）。

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この記事で確かめた資料

この記事の作り方
法令（e-Gov法令検索）と、国・県・市の公式資料をもとに書いています。条文や制度は2026-10-06にリンク先で確かめました。市街化調整区域のルールは市ごとに違います。実際に家を建てる・直す・売り買いするときは、土地のある市の開発許可の窓口（または専門家）で必ず確かめてください。古くなった点や誤りに気づいたらお問い合わせから教えてください。
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