市街化調整区域とはわかりやすく解説・家は建てられる？・市街化区域との違い

約4分で読めます　確認日：2026年10月23日

こんな心配はありませんか

買おうとした土地が「市街化調整区域」と言われた。家は建てられるの？
親の土地に家を建てたいけれど、調整区域だと聞いた
市街化区域と何が違うのか、よく分からない

市街化調整区域は、「街をこれ以上ひろげない」と決めた区域です。家が絶対に建てられないわけではありませんが、ふつうの住宅は、原則として許可がもらえません。 例外にあたるかどうかは、市によって違います。

相談者

実家の畑のとなりの土地に家を建てようと思ったら、「調整区域だから難しい」と言われました。

窓口・専門家

市街化調整区域は、街をひろげないための区域なので、家を建てるには市の許可が要ります。例外の道もあるので、順番に見ていきましょう。

市街化調整区域とは、都市計画法で「市街化を抑制すべき区域」と決められた区域です。 一般の住宅は原則として建てられず、建てるには市（または県）の許可が必要です。ただし、法律や条例で決められた例外にあたれば、建てられる場合があります。

この記事のポイント

市街化調整区域は、都市計画法第7条第3項で「市街化を抑制すべき区域」とされている
市街化区域は「すでに街になっている所と、おおむね10年以内に街にしていく所」（同条第2項）
調整区域で建物を建てるには、原則として開発許可（第29条）や建築許可（第43条）が必要
例外のケースと、その基準の細かさは、市によって違う

調整区域ガイドは、市街化調整区域の土地・家の決まりを、国の法令と市の公式資料をもとに解説するサイトです。最終判断は、かならず市の窓口・専門家にご確認ください。

この土地に家は建てられる？かんたんチェック →

市街化区域と市街化調整区域のちがい

都市計画法第7条は、無秩序に街がひろがるのを防ぐため、都市計画区域を「市街化区域」と「市街化調整区域」に分けることができると定めています（この分け方を「線引き」といいます）。条文では、2つの区域をこう説明しています。

都市計画区域は、市街化区域と市街化調整区域に分けられる（線引き）

区域	条文での意味	家を建てるとき
市街化区域	すでに市街地になっている区域と、おおむね10年以内に優先的・計画的に市街化を図る区域（第7条第2項）	用途地域などの決まりの範囲で、原則建てられる
市街化調整区域	市街化を抑制すべき区域（第7条第3項）	原則として許可が必要。通常の住宅は原則むずかしい

出典：都市計画法（e-Gov法令検索）第7条。

なぜ家が建てにくいの？

調整区域は「街をひろげない」ための区域です。ここに家が自由に建つと、道路・水道・学校などを新しく整える必要が出て、街づくりの計画がくずれてしまいます。そのため、法律は次のように、建てる前に審査をする形にしています。

開発許可（第29条）：建物を建てるために土地の形を変える（区画形質の変更＝「開発行為」）なら、知事（または指定都市・中核市の長）の許可が必要
建築許可（第43条）：開発許可を受けた区域以外で、建物を新築・改築、または用途を変えるときは、知事の許可が必要

「開発行為」とは、第4条第12項で「主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行なう土地の区画形質の変更」とされています。畑や山林を造成して家を建てる場合は、これにあたります。

それでも建てられるのはどんなとき？

調整区域でも、法律や条例、市の基準で認められる例外があります。代表的なものは次のとおりです。くわしくは家を建てられる主なケースで説明します。

農林漁業を営む人の住まいなど（第29条第1項第2号）
周辺に住む人の日常の暮らしに必要な店など（第34条第1号）
市や県の条例で指定した区域（第34条第11号・第12号）
開発審査会の審査を経て、知事が認めるもの（第34条第14号）。「分家住宅」などの基準が、これにあたる形で運用されていることがあります

市によって違います

例外の使い方・条件・区域の指定は、都道府県や市ごとに違います。同じ「調整区域」でも、隣の市で建てられることが、自分の市では建てられないことがあります。かならず土地のある市の窓口で確認してください。

自分の土地が調整区域か調べるには

市のホームページの「都市計画図」を見る（市街化調整区域が色分けされています）
市の都市計画課・開発許可の担当窓口に、地番を伝えて聞く
不動産会社の資料（重要事項説明書）の「都市計画法に基づく制限」の欄を見る

市の窓口で聞くこと

この土地（地番）は、市街化調整区域ですか？
調整区域だと、どんな建物が建てられますか？
私の場合（家族・土地の持ち主・目的）で使える基準はありますか？
買う前に、事前相談はできますか？

よくある質問

市街化調整区域の土地は、買っても家が建てられない？

原則として、ふつうの住宅は建てられません。ただし、例外にあたれば建てられます。買う前に、その土地で建てられるかを、かならず市の窓口で確認してください（土地を売る・買うときの注意もどうぞ）。

調整区域は、ずっと調整区域のままですか？

線引きは、都道府県が見直す（見直しの機会がある）ものです。ただし、いつ・どう変わるかは決まっていません。「そのうち変わるはず」を前提に土地を買うのはおすすめできません。

家を建てる以外はどうですか？

物置・駐車場・コンテナ・農地の転用など、目的により決まりが違います。コンテナハウス・トレーラーハウス、農地転用との関係もご覧ください。

::: hint 公式の窓口

個別の土地についての最終判断は、土地のある市の開発許可の窓口、または建築士・行政書士などの専門家にご確認ください。例として、札幌さっぽろ市の市街化調整区域のページ、横浜市の市街化調整区域のページのように、各市が公式の説明を出しています。

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この記事で確かめた資料

この記事の作り方
法令（e-Gov法令検索）と、国・県・市の公式資料をもとに書いています。条文や制度は2026-10-23にリンク先で確かめました。市街化調整区域のルールは市ごとに違います。実際に家を建てる・直す・売り買いするときは、土地のある市の開発許可の窓口（または専門家）で必ず確かめてください。古くなった点や誤りに気づいたらお問い合わせから教えてください。

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