市街化調整区域の建て替え・増築はできる？許可がいる場合・いらない場合を条文で確認

約3分で読めます　確認日：2026年10月6日

こんな心配はありませんか

古い家を建て替えたいが、調整区域だと許可が要るの？
増築や、物置・車庫を建てるのはどうなる？
親から相続した家だが、許可を受けて建てたのかわからない

調整区域では、建物の新築・改築・用途の変更に、原則として知事（または市）の許可が必要です。ただし、小さな工事など許可がいらない場合もあります。建て替えの基準は市ごとに違うので、先に窓口へ。

相談者

古くなった実家を建て替えたいのですが、調整区域でも大丈夫でしょうか。

窓口・専門家

まず、いまの建物が許可を受けて建てたものか、調整区域になる前からあったものかを確認します。それで進み方が変わります。

市街化調整区域の建て替えは、いまの建物が適法に建てられたものなら、許可を受けて建て替えられる場合が多いです。 ただし、「許可が必要か」「同じ用途・規模の範囲はどこまでか」は市の運用で違います。

この記事のポイント

調整区域で建物を新築・改築・用途変更するには、原則として許可が必要（都市計画法第43条第1項）
床面積10平方メートル以内の改築・用途変更や、既存の敷地内の車庫・物置などは、許可がいらない扱いがある（施行令第35条）
許可を受けていない建物の建て替えは、むずかしいことがある
増築・敷地を広げるときの扱いは、市に確認する

調整区域ガイドは、市街化調整区域の土地・家の決まりを、国の法令と市の公式資料をもとに解説するサイトです。最終判断は、かならず市の窓口・専門家にご確認ください。

この土地に家は建てられる？かんたんチェック →

許可が必要になるとき

都市計画法第43条第1項は、調整区域のうち開発許可を受けた区域以外で、建築物の新築、改築、または用途の変更をするときは、知事の許可が必要だと定めています。建て替えは、一般に「古い建物をこわして新しく建てる」ことなので、この許可の対象になるのがふつうです。許可の基準は、同条第2項で、第33条・第34条の基準に準じて政令で定めるとされています。

許可がいらない小さな工事

第43条第1項ただし書は、「通常の管理行為、軽易な行為」などで政令で定めるものは許可がいらないとしています。これを受けた都市計画法施行令第35条は、次を挙げています。

許可がいらない行為（施行令第35条）	中身
附属建築物の建築	既存の建築物の敷地内で行う車庫、物置などの建築
小さな改築・用途変更	改築または用途変更に係る床面積の合計が10平方メートル以内
周辺住民の小さな店舗	延べ面積50平方メートル以内などの条件つき（そこに住む人が自ら営む店舗など）

許可が必要な場合の流れ（建て替えも同じ）

「増築」はどうなる？

法第43条の条文に出てくるのは「新築・改築・用途の変更」です。増築がどう扱われるか、敷地を広げる場合に新たな許可が必要かは、市の運用で違います。ここで言い切らず、計画の図面をもって窓口で聞いてください。

許可を受けていない建物のとき

建て替えの許可は、いまの建物が「許可を受けて建てたもの」か「調整区域に決まる前から建っていたもの」かで、扱いが変わることがあります。親から相続した家などで、経緯がわからないときは、次を調べてみてください。

登記簿の「新築の年月日」（調整区域に決まった時期より前か）
市に建築確認・開発許可・建築許可の記録が残っているか
前の持ち主・親せきの話、固定資産税の資料

市の窓口で聞くこと

この建物の許可・建築確認の記録は残っていますか？
同じ用途・同じ規模の建て替えに、許可は必要ですか？
「同じ規模」とは、床面積・階数・位置のどこまでの範囲ですか？
増築や、敷地を広げる場合は、別の許可が必要ですか？
許可を受けていないとわかったとき、どうすればいいですか？

よくある質問

建て替えを機に、少し広くしたい。

同じ用途でも、規模が大きくなると許可の審査で問題になることがあります。計画の段階で窓口に聞いてください。

住宅を店舗や事務所に変えたい。

用途の変更は、第43条の許可の対象です。調整区域では認められる用途が限られます。

住宅のリフォームも許可が要りますか？

内装の工事など、新築・改築・用途変更にあたらない工事は、この許可の対象ではありません。ただし建築基準法の確認が必要な場合があるので、工事内容を市に伝えて確認してください。

出典：都市計画法、都市計画法施行令（e-Gov法令検索）。

この記事で確かめた資料

この記事の作り方
法令（e-Gov法令検索）と、国・県・市の公式資料をもとに書いています。条文や制度は2026-10-06にリンク先で確かめました。市街化調整区域のルールは市ごとに違います。実際に家を建てる・直す・売り買いするときは、土地のある市の開発許可の窓口（または専門家）で必ず確かめてください。古くなった点や誤りに気づいたらお問い合わせから教えてください。

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