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栃木県宇都宮市の市街化調整区域

確認日：2026年10月6日

宇都宮市の窓口と基準

• 窓口は都市整備部の都市計画課 開発指導グループ（市役所11階）です。
• 市は「宇都宮市開発行為等審査基準」と、開発審査会の提案基準で、調整区域の住宅の基準を定めています。
• 調整区域の建築は、都市計画法34条の立地基準に当てはまり市長の許可を受けた場合などに限られます。許可が出るかどうかは個別の審査です。

住宅が建てられる主なケース（法34条14号・提案基準）

市の審査基準では、次のような自己用住宅の基準があります（いずれも面積は500平方メートル以下など）。

• 長期居住者の自己用住宅：調整区域（申請地の町か隣接の町）に通算15年以上居住、50戸連たんまたは3haに20戸以上の建築物がある区域、住宅等を所有していないなどのやむを得ない事由があること
• 自己用住宅を所有する世帯の親族のための住宅：本家世帯主の3親等以内の親族が、その住宅の敷地内または隣接地で行うもの
• 線引き前から親族が所有する土地における住宅：線引き前から継続して親族が所有、現在3親等以内の血族が所有、おおむね20以上の建築物の敷地が50m以内の間隔で存する地域（例外あり）
• 市街化区域に隣接・近接する既存の宅地における自己用住宅：50戸連たんまたは市街化区域から1km以内で、線引き前から継続して宅地であること
• 既存宅地の確認を受けた土地における住宅、既存建築物の建替え等も基準に挙がっています。
• 浸水想定区域などでは、浸水深によって除外されたり、安全上の対策が必要になります。

建て替え

• 市のページでは、線引き前から存在する建築物、または線引き後に適法に建築された建築物の用途変更を伴わない建替えは、調整区域でも可能とされています。
• 建替えでは、線引き前から宅地だったことを、土地登記の地目や固定資産課税台帳の評価などで確認する基準があります。

農地の場合

• 宇都宮市の今回確認した資料では、農地の扱いは確認できませんでした。
• 農地を使う場合は、農地法の手続き（農業委員会）が別に必要になることがあります。開発指導グループと農業委員会の両方で確認してください。

窓口で聞くこと

このサイトは一般的な解説です。市街化調整区域のルールは、都道府県・市ごとに違い、土地ごとの事情でも結論が変わります。建てられるかどうかの最終判断は、土地のある市の開発許可の窓口、または建築士・行政書士・土地家屋調査士などの専門家にご確認ください。