トップ ＞ 静岡県 ＞ 浜松市

静岡県浜松市の市街化調整区域

確認日：2026年10月6日

浜松市の窓口と線引きの日

• 相談先は敷地の場所で異なります。中央区は土地政策課（市役所本館6階）、浜名区・天竜区は北部都市整備事務所（浜名区役所内）です（市のページ）。
• 線引きの日は地域で異なり、市のページには、旧浜松市・浜北市・舞阪町・雄踏町は昭和47年1月11日、旧細江町・引佐町の一部は昭和51年10月12日、旧三ヶ日町・天竜市の一部は平成19年4月1日と書かれています。
• 市は「市街化調整区域における開発許可制度の運用基準」（令和8年4月改正）を公開しています。令和8年10月15日から11月16日には、運用基準の見直しのパブリック・コメントが予定されています（市のページ）。
• 許可が出るかどうかは個別の審査です。

市独自の集落制度（大規模既存集落・市街地縁辺集落）

• 大規模既存集落制度：長年その地域に住む人（またはその子）が、居住する連合自治会区内の大規模既存集落の土地に、自己専用住宅を建てられる制度です。市の基準では、申請者がその連合自治会区内に昭和47年1月11日以降のべ20年以上居住し、現在も1年以上居住している者またはその子（孫は対象外）、とされています。
• 市街地縁辺集落制度：指定された8地区の区域で、一定の要件（下水道の排水区域、前面道路の幅員、敷地面積200平方メートル以上500平方メートル未満など）を満たせば、申請者を問わず専用住宅・兼用住宅などを建てられる制度です。
• 自分の土地が区域内かは、市の都市計画マップや区域図で確認できます。

分家住宅（子の世帯の自己専用住宅）

市の運用基準の主な要件です。

• 申請者は、建築予定地の土地所有者の子・孫・兄弟で、持ち家がなく、世帯を有していること
• 親等の世帯が、線引き前から所有している土地であること
• 建築予定地を含む直径300mの円内に建築物がおおむね50戸以上ある、または敷地間距離おおむね50m間隔で50戸以上が連続する集落であること（例外あり）
• 敷地は500平方メートル未満（原則、有効200平方メートルが下限）
• 自己専用住宅で、高さ10m以下
• 災害イエローゾーン（土砂災害警戒区域・浸水想定区域）や開発不適区域には条件があります。

線引き前宅地・建て替え・農地

• 線引き前宅地：線引きの日より前に、登記の地目が宅地だった土地などが対象です。申請者の基準は不問で、敷地面積200平方メートル以上などの条件があります。
• 建替え：市のページでは、適法に建てられた建築物は、同じ敷地・用途・規模であれば許可不要で建替えできます（都市計画法の許可を受けて建てた建築物は、当初の許可者でなければ建替えできない場合があります）。
• 農地：線引き時点で農地だった土地の宅地判断には、農業委員会で確認できる農地転用許可の履歴などが使われます。

窓口で聞くこと

このサイトは一般的な解説です。市街化調整区域のルールは、都道府県・市ごとに違い、土地ごとの事情でも結論が変わります。建てられるかどうかの最終判断は、土地のある市の開発許可の窓口、または建築士・行政書士・土地家屋調査士などの専門家にご確認ください。