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埼玉県さいたま市の市街化調整区域

確認日：2026年10月6日

さいたま市の基準の探し方

• 市は「都市計画法に基づく開発許可等手引書」の立地基準編（市街化調整区域）と、「市街化調整区域に係る開発行為の立地に関する基準」、「開発審査会基準」（令和4年4月版）で、調整区域の基準を公開しています。
• 市の基準では「既存の集落」を、おおむね50戸以上の建築物が、原則として50m以内の敷地間隔で連たんしている地域内、と定義しています。
• 許可が出るかどうかは個別の審査です。窓口は市の都市計画課・開発調整関係の担当で確認してください。

長期所有者の自己用住宅（開発審査会の一括議決基準）

市の開発審査会基準には「市街化調整区域の土地を長期所有する者の自己用住宅」があります。主な要件は次のとおりです。

• 申請者が、現在の住居について困窮しており新規に建築することがやむを得ないと認められること（過去に属人性のある住宅の許可を受けている者は除く）
• 申請地が、おおむね50以上の建築物が原則50m以内の間隔で連続する地域内、または半径500mの圏内におおむね100以上の建築物がある地域内にあること
• 申請者または3親等以内の親族が、平成元年6月30日以前から継続して所有している土地であること（例外あり）
• 敷地面積は150平方メートル以上300平方メートル未満
• 予定建築物は自己居住用の専用住宅で、高さ10m以下

市の資料では、分家住宅や店舗併用住宅などは「属人性」（使える人が限定される）のある建築物の例として挙がっています。

長期にわたり敷地として利用されている土地（線引き前宅地など）

• 基準では、線引き日前から土地登記の地目が宅地で、一定の連たん（50以上の建築物が50m以内の間隔など）がある土地、または旧法の既存宅地確認を受けた土地などが対象とされています。
• 「線引き前宅地」の旧基準は平成18年5月17日に廃止されたと基準に書かれています。古いネット情報の「線引き前宅地」の扱いは、現在の基準で確認してください。
• 建て替えの条件は、市の「長期にわたり建築物の敷地として利用されている土地における建築行為等」の基準を窓口で確認してください。

農地・その他

• 基準には、他の法令による許認可（見沼土地利用承認を含む）が受けられることが条件として入っています。農地を使う場合は、農地法の手続き（農業委員会）も別に必要になることがあります。
• 分家住宅の独立した基準や、線引きの日は、今回確認した資料では確認できませんでした。

窓口で聞くこと

このサイトは一般的な解説です。市街化調整区域のルールは、都道府県・市ごとに違い、土地ごとの事情でも結論が変わります。建てられるかどうかの最終判断は、土地のある市の開発許可の窓口、または建築士・行政書士・土地家屋調査士などの専門家にご確認ください。