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埼玉県川越市の市街化調整区域

確認日：2026年10月6日

川越市の条例と窓口

• 市独自の条例は「川越市開発許可等の基準に関する条例」（平成18年条例第12号。令和8年6月24日にも改正）です。調整区域で住宅等が許可される場合を定めています。
• 市の「開発許可に関すること」のページが入口で、開発審査基準・添付書類、調整区域の建築行為などのページにつながります。窓口は川越市役所の都市計画部の担当課（市の提出書類一覧に「都市計画部開発指導課」の記載あり）です。
• 条例の許可は、災害リスクの高い区域や、用途地域が定められている区域には及ばない旨が条文にあります。許可が出るかどうかは個別の審査です。

自己居住用の住宅（条例第4条1号）

条例の条文では、自己の居住の用に供する建築物を建てる目的の開発行為のうち、次のいずれかが対象です。

• 区域区分日前から、既存の集落で、自己または自己の親族が所有する土地で行うもの
• 川越市または隣接する市町の調整区域に20年以上居住する親族を持つ人が、既存の集落で、自己または親族が所有する土地で行うもの
• 川越市または隣接する市町の調整区域に区域区分日前から居住する親族を持つ人が、区域区分日前から自己または親族が所有する土地で行うもの

「既存の集落」は、調整区域内でおおむね50以上の建築物（市街化区域内のものを含む）が、おおむね50m以内の間隔で連たんしている地域と条例で定義されています。
開発行為の敷地面積の最低限度は200平方メートルです（一部例外あり）。

線引き前宅地・建て替え・敷地拡張

• 線引き前から建築物の敷地だった土地：区域区分日前から建築物の敷地である土地で、一定の建築物（共同住宅などを除く）を建てる開発行為が条例にあります。
• 既成団地：区域区分日前に住宅地として造成された団地で市長が定めるもの。
• 建替え：現にある自己の居住・業務用の建築物と同一用途で、敷地を拡張する開発行為が条例にあります。また、建築後20年を経過した建築物（または5年以上で破産などやむを得ない事由があり規則で定める場合）は、同じ敷地で同一用途等の新築・改築・用途変更ができるという条文があります。
• 令和4年4月1日の制度改正で、浸水リスクのある区域では分家住宅や線引き前宅地などの扱いが厳しくなっています（市のページ）。

分家住宅・農地

• 川越市の市のページには、市街化調整区域に長期居住する者の親族のための自己用住宅の基準が出ています。条例上の「分家」に当たる部分は、上の「親族」が関わる自己居住用住宅です。
• 農地が絡む場合の農地法の手続き（農業委員会）や、区域区分日の具体的な日付は、今回の調査では確認できていません。窓口で確認してください。

窓口で聞くこと

このサイトは一般的な解説です。市街化調整区域のルールは、都道府県・市ごとに違い、土地ごとの事情でも結論が変わります。建てられるかどうかの最終判断は、土地のある市の開発許可の窓口、または建築士・行政書士・土地家屋調査士などの専門家にご確認ください。