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北海道札幌市の市街化調整区域

確認日：2026年10月6日

札幌市の窓口と基準

• 窓口は札幌市都市局市街地整備部の開発指導課です。
• 札幌市は「札幌市開発許可等審査基準」（令和8年3月16日最終改正）で、調整区域の許可の基準を定めています。
• 調整区域で建てられるのは、市の説明では、農林漁業用建築物と従事者住宅、周辺居住者向けの日常生活店舗、既存建築物の建替えなどです。
• 許可を受けるには「市街化を促進するおそれがなく、市街化区域内で行うことが困難又は著しく不適当」と認められる必要があり、許可が出るかは個別の審査です。

分家住宅の要件（審査基準第81条）

審査基準では、次のすべてに当てはまる場合が分家住宅とされています。

• 申請者が、調整区域内の合法的な住宅に住む世帯（本家）の構成員、またはこれに準ずる者（民法の親族の範囲）であること
• 予定建築物は、申請者の世帯だけが住む自己用住宅であること
• 規模が過大でないこと（原則、居住者1人あたり40平方メートル以内、または175平方メートル以内。二世帯住宅は240平方メートル以内）
• 建築地は、線引き日前から引き続き本家が持っていた土地など、基準に挙げられた土地で、相続・贈与で取得した（または取得が確実な）土地であること
• 婚姻による独立や他市町村からの定住など合理的な事情があり、過去に同様の申請で住宅を建てていないこと
• 本家・申請者・世帯員が、市内に自己用住宅に使える土地や住める住宅を持っていないこと（農業の手伝い・介護の場合は例外あり）

建て替え・既存の建築物

• 審査基準第81条には「既存の建築物の建替え」の基準があります。法に違反していない建築物で、用途が同じで、既存の建築物の敷地に建てることなどが条件です。
• 「法に違反していない建築物」の確認には、昭和45年度と申請年度の固定資産評価証明書、建築確認通知書などが使われます。
• 市のよくある質問ページでは、昭和45年度以降に存在していた建築物は、延床面積が従前の1.5倍以内（住宅は175平方メートル以内）などの条件で建替え可能とされています。
• 札幌市の審査基準・案内ページには、「既存集落」「50戸連たん」の区域指定の制度は今回確認できませんでした。

農地がある場合の注意

• 札幌市のページでは農地の手続きの説明は確認できませんでした。
• 土地が農地の場合は、農地法の手続き（農業委員会）が別に必要になることがあるため、開発指導課と農業委員会の両方で事前に確認してください。

窓口で聞くこと

このサイトは一般的な解説です。市街化調整区域のルールは、都道府県・市ごとに違い、土地ごとの事情でも結論が変わります。建てられるかどうかの最終判断は、土地のある市の開発許可の窓口、または建築士・行政書士・土地家屋調査士などの専門家にご確認ください。